Immeuble contemporain · 2000–2020

Condensation et moisissures par défaut de VMC

Caisson en panne, air humide, buée sur les vitrages, angles noirs

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La VMC : extraire l'air humide en continu

Dans un immeuble récent, très étanche à l'air, la ventilation mécanique contrôlée est vitale. Un caisson en toiture aspire en permanence l'air des cuisines et salles de bains par des conduits collectifs ; l'air neuf entre par des entrées d'air au-dessus des fenêtres. Sans elle, chaque famille produit dix à quinze litres de vapeur d'eau par jour qui restent dans le logement.

QuiSyndicat des copropriétaires (caisson et conduits)

Qui paieCharges communes

Urgencefaible

CoûtContrat de maintenance : 600 à 1 500 € par an

ActionSouscrire un contrat de maintenance de la VMC : contrôle du caisson, mesure des débits aux bouches, nettoyage des conduits tous les cinq à sept ans. Rappeler aux occupants de ne jamais boucher les entrées d'air.

TextesArrêté du 24 mars 1982 modifié (aération des logements : débits minimaux). Loi du 10 juillet 1965, art. 3.

Le caisson s'arrête

Un moteur usé, une courroie, un fusible : le caisson de toiture s'arrête un soir de novembre. Personne ne s'en aperçoit tout de suite ; une VMC ne fait pas de bruit, une VMC arrêtée non plus. Seul indice : les bouches de cuisine ne retiennent plus une feuille de papier. Dans les sept étages, l'extraction est nulle.

QuiSyndicat

Qui paieCharges communes

Urgencemoyenne

CoûtDépannage : 300 à 800 € ; remplacement du caisson : 3 000 à 8 000 €

ActionFaire intervenir le mainteneur sous 48 h, tester le report d'alarme du caisson, prévenir les occupants d'aérer manuellement en attendant.

TextesArt. 18 de la loi de 1965. Contrat de maintenance : délai d'intervention contractuel.

L'air humide reste dans le logement

Dans l'appartement A du 3e, une famille de quatre personnes : douches, cuisine, linge qui sèche. L'humidité relative grimpe de 50 à 80 %. L'air devient lourd, les odeurs stagnent. Les entrées d'air, obstruées par l'occupant qui trouvait qu'il y avait un courant d'air, n'aident pas. L'immeuble est trop étanche pour que l'humidité s'échappe toute seule.

QuiSyndicat (extraction) et occupant (entrées d'air, aération)

Qui paieCharges communes

Urgencemoyenne

CoûtDégradation de la qualité de l'air

ActionInformer par affichage et courrier : aérer dix minutes par jour, ne pas obstruer les entrées d'air ni les bouches, signaler toute bouche qui n'aspire plus.

TextesDécret du 30 janvier 2002 (logement décent : dispositif de ventilation). Règlement sanitaire départemental de Paris, art. 40 (ventilation des logements).

La buée sur les vitrages

Chaque matin d'hiver, les baies vitrées ruissellent. La vapeur d'eau se condense sur les surfaces froides : le vitrage d'abord, puis les dormants en aluminium, puis les angles des murs derrière les meubles. L'eau coule sur les appuis, gonfle les bas de dormants, tache le parquet. C'est le stade où les occupants se plaignent, souvent à tort, d'une fuite.

QuiSyndicat (cause) ; occupant (usage)

Qui paieCharges communes

Urgencemoyenne

CoûtNettoyage et petites réparations : 200 à 800 € par logement

ActionFaire mesurer l'humidité et la température de surface par le mainteneur ou un diagnostiqueur, distinguer condensation et infiltration, remettre l'extraction en service en priorité.

TextesArt. 14 et 18 de la loi de 1965.

Les moisissures s'installent

Dans les angles froids, autour du coffre de volet roulant et derrière l'armoire, des taches noires apparaissent : des moisissures, qui se nourrissent de l'humidité et des poussières. Elles dégradent les peintures, sentent le moisi et provoquent allergies et gênes respiratoires, surtout chez les enfants. Le logement peut être qualifié de non décent si la situation dure.

QuiSyndicat (extraction) ; bailleur si le lot est loué

Qui paieCharges communes pour la cause ; le lot pour le traitement des surfaces

Urgenceforte

CoûtTraitement fongicide et peinture : 500 à 2 500 € par logement

ActionRemettre la VMC en service, faire traiter les surfaces après séchage, vérifier les débits aux bouches du logement, informer un éventuel bailleur de ses obligations de décence.

TextesDécret du 30 janvier 2002 (décence). Code de la santé publique, art. L1331-22 et suivants (insalubrité, si la situation perdure).

Qui est responsable de quoi ?

Le caisson, les conduits collectifs et les bouches réglementaires sont des parties communes : leur panne engage le syndicat. L'obstruction des entrées d'air, le linge qui sèche dans le salon, l'absence d'aération relèvent de l'occupant. En pratique, l'expert regarde d'abord si l'extraction fonctionnait : si le caisson était arrêté, la copropriété assume l'essentiel. Le caisson est remplacé par un modèle hygroréglable basse consommation avec report d'alarme.

QuiSyndicat pour l'extraction ; occupant pour l'usage

Qui paieCharges communes (caisson, conduits) ; lots (surfaces intérieures)

Urgencemoyenne

CoûtCaisson neuf 3 000 à 8 000 € ; nettoyage des conduits 1 500 à 4 000 €

ActionRemplacer le caisson, nettoyer et mesurer le réseau, remettre les débits en conformité, envoyer à chaque occupant une fiche d'usage de la ventilation, ajouter le report d'alarme au contrat de maintenance.

TextesArt. 3, 14 et 18 de la loi de 1965. Arrêté du 24 mars 1982 modifié (débits). Art. 24 (travaux d'entretien).

Bilan

Un immeuble récent respire par sa VMC. Quand elle s'arrête, l'humidité produite par les occupants n'a plus d'issue et se dépose sur tout ce qui est froid. Les moisissures qui suivent ne sont pas un problème de propreté mais de ventilation. Un contrat de maintenance avec report d'alarme coûte moins cher qu'un seul logement à traiter.

QuiSyndicat et occupants

Qui paieCharges communes et lots

Urgencemoyenne

Coût6 000 à 15 000 € au total

ActionAprès travaux : maintenance annuelle, mesure des débits, fiche d'usage remise à chaque nouvel occupant, alarme de défaut du caisson reportée chez le syndic ou le gardien.

TextesRécapitulatif des textes cités.

Les montants sont des ordres de grandeur constatés à Paris ; les références juridiques sont indiquées à titre d'orientation et doivent être vérifiées avant toute décision. Ce contenu ne remplace ni un diagnostic technique ni un conseil juridique.

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Les règles de décision pour les travaux sont présentées par l’ANIL : travaux et majorités en copropriété. Les mécanismes de dégradation sont documentés par l’Agence Qualité Construction.

Ces références complètent les scénarios ; elles ne valident pas les fourchettes de coût proposées.