Immeuble haussmannien · 1853–1914

Infiltration par la toiture en zinc

Chéneau engorgé, combles, chambre de bonne, 5e étage

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La toiture à la Mansart : ardoise, zinc et chéneau encaissé

Le brisis, presque vertical, est couvert d'ardoises ; le terrasson, presque plat, de zinc posé sur tasseaux. Entre les deux, tout repose sur une charpente en bois. Au pied du brisis, un chéneau encaissé en zinc recueille les eaux et les conduit aux descentes. Cette zinguerie a une durée de vie de trente à cinquante ans et c'est elle qui lâche en premier.

QuiSyndicat des copropriétaires

Qui paieCharges communes

Urgencefaible

CoûtEntretien : 500 à 1 500 € par an (nettoyage, visite)

ActionFaire nettoyer les chéneaux deux fois par an, après la chute des feuilles et au printemps. Inscrire la visite de couverture au carnet d'entretien et photographier les soudures.

TextesLoi du 10 juillet 1965, art. 3 et art. 18. Règlement sanitaire départemental de Paris (entretien des couvertures).

Le chéneau s'engorge

Feuilles, mousses et boues d'ardoise s'accumulent dans le chéneau. À la première grosse pluie, l'eau monte, déborde par-dessus la bavette et s'infiltre par une soudure fatiguée du zinc. Elle passe sous les ardoises du bas du brisis et atteint la sablière, la poutre en bois qui porte le pied de la charpente.

QuiSyndicat (défaut d'entretien des parties communes)

Qui paieAssurance de l'immeuble, sauf défaut d'entretien caractérisé

Urgenceforte

Coût600 à 2 000 € (nettoyage, reprise de soudure)

ActionFaire intervenir un couvreur-zingueur sous 48 h par temps sec : débouchage, reprise de soudure, contrôle des bavettes et du moignon de descente.

TextesConvention IRSI si des lots sont touchés. Art. 14 de la loi de 1965 : responsabilité du syndicat pour défaut d'entretien.

Sous la couverture

On retire ici la couverture pour voir ce qu'elle cache. L'eau mouille le voligeage, ces planches minces clouées sur les chevrons, puis les chevrons eux-mêmes. Elle goutte ensuite sur le plancher des combles, un simple plancher de sapin posé sur poutrelles. Rien de tout cela n'est visible depuis la rue ni depuis les appartements : l'infiltration peut durer des mois.

QuiSyndicat (couverture et charpente)

Qui paieAssurance de l'immeuble

Urgenceforte

Coût1 500 à 4 000 € (dépose partielle, remplacement de voliges)

ActionFaire déposer localement les ardoises pour sonder voligeage et chevrons au poinçon, vérifier l'humidité du bois à l'hygromètre, poser une bâche provisoire.

TextesDTU 40.11 (couverture en ardoises) et DTU 40.41 (couverture en zinc) pour les règles de l'art.

La chambre de bonne n°9

Le plancher de la chambre de bonne se gorge d'eau. Les cloisons en plâtre s'imbibent par le bas et se tachent, le plafond en sous-face de couverture noircit de moisissures. L'occupant, souvent un étudiant, signale une odeur d'humidité : c'est fréquemment le premier signal qui remonte au syndic. La chambre est un lot privatif, mais la cause est commune.

QuiCause : syndicat. Embellissements : propriétaire de la chambre

Qui paieAssureur du lot, recours contre l'assureur de l'immeuble

Urgenceforte

Coût1 500 à 4 000 € (plancher, cloisons, peintures)

ActionConstat contradictoire avec le propriétaire de la chambre, déclaration IRSI, assèchement, relogement temporaire si la chambre est insalubre.

TextesConvention IRSI. Décret du 30 janvier 2002 (logement décent) si la chambre est louée.

Le 5e étage est atteint

L'eau traverse le hourdis en plâtre du plancher des combles, rouille les poutrelles en fer et ressort au plafond du 5e étage : auréole, cloques, puis moisissures. Elle suit aussi l'intérieur du mur de façade sur cour. L'appartement du 5e droit, un lot de grande valeur, est sinistré par une fuite qui a commencé quinze mètres plus haut.

QuiCause : syndicat. Dommages : copropriétaire du 5e

Qui paieAssureur du lot du 5e, recours contre l'assureur de l'immeuble

Urgenceforte

Coût3 000 à 10 000 € (plafond, peintures, parquet)

ActionNouveau constat, expertise commune si les deux sinistres cumulés dépassent 5 000 € HT, coordination des assureurs, suivi d'assèchement.

TextesConvention IRSI, gestion par l'assureur de l'occupant jusqu'à 5 000 € HT, expertise pour compte commun au-delà.

La charpente pourrit

Un bois maintenu humide au-delà de vingt pour cent d'humidité se fait attaquer par les champignons lignivores. Les chevrons et la sablière perdent leur résistance, la mérule peut apparaître et se propager dans la maçonnerie. Une charpente pourrie ne se répare pas, elle se remplace, et dans les combles habités cela signifie un chantier lourd.

QuiSyndicat (charpente, gros œuvre)

Qui paieCharges communes, fonds de travaux

Urgencedanger

Coût15 000 à 60 000 € (reprise de charpente et couverture)

ActionDiagnostic par un expert bois, traitement fongicide, remplacement des pièces atteintes, réfection complète de la zinguerie, vote des travaux en assemblée générale.

TextesLoi de 1965, art. 14-2 (fonds de travaux). Arrêté préfectoral de lutte contre la mérule si la commune est concernée.

Bilan

Un chéneau bouché, un nettoyage à 500 € oublié, et l'immeuble finit avec une charpente à remplacer, une chambre de bonne inhabitable, un appartement sinistré et une zinguerie à refaire. Sur une toiture, l'entretien n'est pas une option : c'est la seule assurance qui ne coûte presque rien.

QuiSyndicat et copropriétaires concernés

Qui paieAssureurs, charges communes, fonds de travaux

Urgencedanger

Coût25 000 à 80 000 € au total

ActionAprès sinistre : contrat d'entretien de couverture, visite annuelle, réfection programmée de la zinguerie dans le plan pluriannuel de travaux.

TextesLoi Climat et résilience : plan pluriannuel de travaux obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans.

Les montants sont des ordres de grandeur constatés à Paris ; les références juridiques sont indiquées à titre d'orientation et doivent être vérifiées avant toute décision. Ce contenu ne remplace ni un diagnostic technique ni un conseil juridique.

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Les règles de décision pour les travaux sont présentées par l’ANIL : travaux et majorités en copropriété. Les mécanismes de dégradation sont documentés par l’Agence Qualité Construction.

Ces références complètent les scénarios ; elles ne valident pas les fourchettes de coût proposées.