Immeuble de faubourg · 1780–1880

Héberges des voisins : notre toit bute contre leurs murs

Les deux immeubles contigus sont plus hauts ; leurs pignons dominent notre couverture, et l'eau descend chez nous

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Deux voisins plus hauts, deux murs qui dominent notre toit

Nos murs latéraux sont mitoyens : construits à cheval sur la limite, ils appartiennent pour moitié à chaque voisin jusqu'à la hauteur de notre toit. Au-dessus, les immeubles contigus continuent seuls de six à sept mètres : ces héberges (non représentées ici) reçoivent la pluie comme des façades et la renvoient sur nos tuiles, à la jonction protégée par un solin. Le mur mitoyen au niveau de nos combles, en moellons, est la partie que nous entretenons.

QuiChaque voisin pour son héberge ; les deux copropriétés pour la partie mitoyenne

Qui paieCharges communes pour notre part ; le voisin pour son pignon

Urgencefaible

CoûtSans frais

ActionIdentifier sur les titres et le plan de coupe la limite entre mur mitoyen et héberge ; conserver les coordonnées des syndics voisins.

TextesCode civil, art. 653 (présomption de mitoyenneté jusqu'à l'héberge) et 654 (marques de non-mitoyenneté).

Le solin lâche et la pluie descend dans le mur

À la jonction entre nos tuiles et le pignon du voisin de droite, un solin en zinc engravé dans son mur empêchait l'eau de passer derrière la couverture. Décollé, il laisse la pluie ruisseler le long de la meulière, dont les joints sont creusés, puis dans notre mur mitoyen au niveau des combles et du 3e étage. À chaque orage, l'eau ressort dans l'appartement du 3e.

QuiSyndicat pour le solin (accessoire de notre couverture) ; voisin pour les joints de son pignon

Qui paieCharges communes ; assurance de l'immeuble si dégât des eaux déclaré

Urgencemoyenne

CoûtReprise du solin : 800 à 2 500 €

ActionFaire vérifier solins et rives par un couvreur au premier signalement ; écrire au voisin pour l'état des joints de son pignon ; déclarer le dégât des eaux.

TextesArt. 14 de la loi de 1965. DTU 40.21 (couvertures en tuiles : solins et rives), pour référence.

Salpêtre et moisissures dans la chambre du 3e

L'eau qui traverse le mur dissout les sels du mortier et les dépose en efflorescences blanches sur le plâtre intérieur ; les moisissures suivent, noires dans l'angle du plafond. La chambre devient inhabitable l'hiver. Le locataire écrit au propriétaire, qui écrit au syndic.

QuiSyndicat pour l'origine ; bailleur du lot pour la décence du logement

Qui paieAssurance de l'immeuble et charges communes ; embellissements du lot par l'assureur du lot

Urgenceforte

CoûtEmbellissements : 1 500 à 4 000 €

ActionFaire assécher et traiter la cause avant toute réfection intérieure ; le bailleur informe son locataire du calendrier.

TextesDécret du 30 janvier 2002 (logement décent : absence d'infiltrations). Convention IRSI. Art. 14 de la loi de 1965.

À qui appartient le mur ?

Jusqu'à la hauteur de notre toit, le mur est présumé mitoyen : réparations et reconstruction se partagent à frais communs. Au-dessus, l'héberge appartient au seul voisin qui l'a élevée : c'est lui qui doit entretenir son pignon pour qu'il ne dégrade pas notre couverture. Le solin, lui, protège notre toit : il est à nous, même s'il est scellé dans son mur.

QuiVoisin pour son héberge ; syndicat pour le solin ; les deux pour la partie mitoyenne

Qui paieChacun pour sa partie ; partage à parts égales pour le mur mitoyen

Urgencemoyenne

CoûtConstat de mitoyenneté ou expertise si contesté : 800 à 2 000 €

ActionÉcrire au syndic voisin pour l'informer des désordres, demander la reprise des joints de son pignon et l'accès à sa toiture (tour d'échelle) pour refaire le solin.

TextesCode civil, art. 653, 655 (réparation du mur mitoyen à frais communs), 658 (exhaussement : l'héberge appartient à celui qui l'a construite), 662 (travaux sur le mur mitoyen : consentement du voisin). Servitude de tour d'échelle (jurisprudence), à vérifier.

Solin neuf et joints du voisin repris

Depuis notre toit et une nacelle, le couvreur pose un solin en zinc engravé dans le pignon avec bande de recouvrement ; le maçon du voisin rejointoie sa meulière au mortier de chaux sur les deux premiers mètres au-dessus de notre couverture. Surtout pas d'enduit ciment : un mur ancien doit continuer à respirer.

QuiSyndicat pour le solin ; voisin pour ses joints

Qui paieCharges communes générales pour le solin ; le voisin pour son pignon

Urgencemoyenne

CoûtSolin et rives : 2 000 à 5 000 € ; rejointoiement côté voisin : 5 000 à 15 000 €

ActionFaire voter le solin ; obtenir l'accord écrit du voisin pour l'engravure dans son mur ; constat d'huissier avant intervention.

TextesArt. 24 de la loi de 1965. Code civil, art. 662. DTU 26.1 (enduits à la chaux), pour référence.

Partager les frais

La facture se ventile : le solin est au syndicat ; les joints de l'héberge sont au voisin ; si la partie mitoyenne du mur doit être reprise, elle se partage par moitié ; les embellissements de la chambre sont pris par l'assureur du lot avec recours. Le tout se formalise par un accord écrit entre syndics, à défaut par le juge.

QuiSyndicat, voisin, assureurs

Qui paieSelon la ligne de partage du mur

Urgencemoyenne

CoûtPart du voisin : 50 à 80 % de l'ensemble selon l'étendue des joints à reprendre

ActionÉtablir un décompte poste par poste et le faire signer par le voisin avant travaux ; conserver l'accord avec les archives du syndicat.

TextesCode civil, art. 655, 656 (faculté d'abandon de la mitoyenneté) et 658. Convention IRSI pour les lots.

Bilan

Un petit immeuble entre deux grands vit sous les héberges de ses voisins. Leurs pignons sont des façades qui s'ignorent, et leur eau finit sur notre toit. Il faut traiter la jonction comme un ouvrage à part entière : solins, rives, joints à la chaux, et une relation entretenue avec les syndics voisins dont on aura besoin pour y accéder.

QuiSyndicat et voisins

Qui paieSelon la ligne de partage

Urgencemoyenne

Coût5 000 à 20 000 € pour cet épisode, selon la part reprise chez le voisin

ActionInspection des solins et des héberges à chaque visite de toiture ; coordonnées des syndics voisins dans le dossier de l'immeuble.

TextesRécapitulatif des textes cités.

Les montants sont des ordres de grandeur constatés à Paris ; les références juridiques sont indiquées à titre d'orientation et doivent être vérifiées avant toute décision. Ce contenu ne remplace ni un diagnostic technique ni un conseil juridique.

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Les règles de décision pour les travaux sont présentées par l’ANIL : travaux et majorités en copropriété. Les mécanismes de dégradation sont documentés par l’Agence Qualité Construction.

Ces références complètent les scénarios ; elles ne valident pas les fourchettes de coût proposées.