Immeuble de faubourg · 1780–1880

Pan de bois pourri et insectes xylophages

Sous le plâtre de la façade cour, une ossature en chêne qui boit depuis vingt ans

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Une façade en bois sous le plâtre

Les façades de cet immeuble de faubourg ne sont pas en pierre : ce sont des pans de bois, des sablières horizontales à chaque plancher, des poteaux tous les 1,30 m et des écharpes en diagonale, le tout hourdé de plâtras et de moellons puis enduit au plâtre gros. Tant que l'enduit est sain et le bois sec, la structure tient depuis deux siècles.

QuiSyndicat des copropriétaires (gros œuvre, partie commune)

Qui paieCharges communes générales

Urgencefaible

CoûtSans frais

ActionFaire figurer les façades en pan de bois dans le carnet d'entretien et dans le diagnostic technique global : leur entretien n'est pas celui d'une façade en pierre.

TextesLoi du 10 juillet 1965, art. 3 (parties communes : gros œuvre) et 18 (carnet d'entretien). Art. L731-1 du CCH (diagnostic technique global, à vérifier).

L'eau entre par la chute et par l'enduit

Sur cour, la chute d'eaux usées en fonte est posée en applique sur la façade. Un joint de culotte au 1er étage suinte depuis des années ; l'eau coule le long de l'enduit, entre par ses fissures et imbibe le remplissage. Elle finit au pied du pan de bois : sur la sablière basse du 1er étage, une pièce de chêne qui ne sèche jamais.

QuiSyndicat (chute en applique et façade : parties communes)

Qui paieCharges communes ; assurance de l'immeuble si dégât des eaux déclaré

Urgencemoyenne

CoûtReprise du joint de culotte : 300 à 900 €

ActionFaire réparer la culotte fuyarde et sonder l'enduit au droit de la coulure ; photographier et dater les traces.

TextesArt. 14 de la loi de 1965 (responsabilité du syndicat pour défaut d'entretien des parties communes). Convention IRSI si des lots sont touchés.

Le chêne pourrit

Un bois maintenu humide au-delà de 20 % d'humidité est attaqué par les champignons de pourriture : la sablière se creuse, devient spongieuse, et les tenons des poteaux qui s'y assemblent ne portent plus rien. Le pan de bois travaille, l'enduit se fissure davantage et laisse entrer encore plus d'eau. Rien de tout cela ne se voit de l'extérieur.

QuiSyndicat

Qui paieCharges communes

Urgenceforte

CoûtSondage du bois : 400 à 1 200 €

ActionFaire sonder la sablière et les pieds de poteaux au poinçon, par un charpentier ou un expert bois, après dépose locale de l'enduit.

TextesArt. 14 et 18 de la loi de 1965. NF EN 335 (classes d'emploi du bois) et DTU 31.2 (constructions à ossature bois), pour référence.

Capricornes et vrillettes s'installent

Un bois ramolli est une aubaine pour les insectes à larves xylophages : capricorne des maisons dans l'aubier du chêne et du sapin, petite vrillette dans les bois anciens. Trous de sortie ronds ou ovales, vermoulure fine au pied des poteaux, bruit de grignotage l'été. Une attaque de termites, plus rare à Paris, se déclare en mairie.

QuiSyndicat ; occupants pour le signalement

Qui paieCharges communes

Urgenceforte

CoûtÉtat parasitaire : 200 à 500 €

ActionCommander un état parasitaire et, si l'attaque est active, un traitement curatif certifié ; vérifier les solives des planchers voisins, souvent atteintes en même temps.

TextesCode de la construction et de l'habitation, dispositions relatives à la lutte contre les termites et autres insectes xylophages (déclaration en mairie, art. L126-4 et s., à vérifier). Certification CTB-A+ des entreprises de traitement, pour référence.

Le diagnostic structurel

Avant de décider des travaux, un bureau d'études ou un charpentier établit l'étendue des dégâts : quelles pièces sont perdues, lesquelles se traitent, et si les planchers qui reposent sur la sablière sont en cause. Le syndic fait voter le diagnostic puis les travaux ; s'il y a danger, il agit sans attendre l'assemblée.

QuiSyndic pour la commande du diagnostic ; assemblée générale pour les travaux

Qui paieCharges communes générales

Urgenceforte

CoûtDiagnostic : 1 500 à 4 000 €

ActionInscrire à l'ordre du jour le diagnostic et un budget de travaux ; en cas d'urgence, faire exécuter les mesures conservatoires et convoquer une assemblée.

TextesLoi de 1965, art. 18 (mesures conservatoires) et 24 (travaux d'entretien, majorité simple) ; art. 37 du décret du 17 mars 1967 (travaux urgents). Art. 14-2 (fonds de travaux).

Remplacer, traiter, ré-enduire

Depuis un échafaudage sur cour, l'enduit est déposé au droit de l'attaque, les planchers sont étayés, la sablière et les poteaux perdus sont remplacés par du chêne neuf assemblé à tenons et mortaises, le bois conservé est traité, et le remplissage est refait. L'enduit doit rester au plâtre ou à la chaux : un enduit ciment étanche piègerait l'eau et tuerait le bois.

QuiSyndicat, maîtrise d'œuvre conseillée

Qui paieCharges communes selon les tantièmes généraux ; fonds de travaux

Urgencemoyenne

Coût20 000 à 50 000 € selon l'étendue, échafaudage compris

ActionRetenir une entreprise de charpente traditionnelle ; exiger une garantie décennale et un enduit compatible avec le bois ; réparer la chute en fonte avant de refermer.

TextesArt. 24 de la loi de 1965. Art. 1792 du Code civil (garantie décennale). DTU 26.1 (enduits) et 31.2, pour référence.

Bilan

Une façade en pan de bois se surveille par ses signes discrets : coulures, enduit qui sonne creux, fissures qui suivent les lignes des poteaux, vermoulure au sol. Le premier réflexe est de supprimer l'apport d'eau, le second de sonder le bois. Attendre revient à remplacer une façade au lieu d'une sablière.

QuiSyndicat et syndic

Qui paieCharges communes

Urgencemoyenne

Coût25 000 à 60 000 € pour cet épisode, contre 1 000 € si la fuite avait été traitée

ActionVisite annuelle des façades sur cour et des chutes en applique ; tenir à jour le carnet d'entretien.

TextesRécapitulatif des textes cités.

Les montants sont des ordres de grandeur constatés à Paris ; les références juridiques sont indiquées à titre d'orientation et doivent être vérifiées avant toute décision. Ce contenu ne remplace ni un diagnostic technique ni un conseil juridique.

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Les règles de décision pour les travaux sont présentées par l’ANIL : travaux et majorités en copropriété. Les mécanismes de dégradation sont documentés par l’Agence Qualité Construction.

Ces références complètent les scénarios ; elles ne valident pas les fourchettes de coût proposées.